Pubblicato il: 05/05/2023
Con lapprovazione della legge di bilancio 2023, il Governo apre il nuovo anno allinsegna di alcune novità. Si estende, infatti, fino al 31 dicembre 2023 l’orizzonte temporale di operatività del decreto sostegni bis 73/2021 contente la già nota agevolazione acquisto prima casa per gli under 36, fruibile da coloro che firmeranno il rogito notarile e il mutuo entro fine anno ex articolo 1, comma 74 legge 197/2022. I benefici che ne derivano sono molteplici. Sono in particolare tre gli sgravi fiscali previsti dalla normativa: si consente di ottenere lesenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale nel caso in cui latto di acquisto immobiliare sia soggetto a imposta di registro, un credito dimposta in misura pari allIVA versata, oltre che lesenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale, dallimposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie nel caso di acquisti soggetti ad IVA o lesenzione dallimposta sostitutiva nel caso di mutui erogati per lacquisto, la costruzione e la ristrutturazione dimmobili ad uso abitativo.
I presupposti per poter chiedere il beneficio sono letà inferiore ai 36 anni in riferimento alla stipula del contratto di compravendita ed un Isee non superiore a 40.000 euro annui. LIsee, indicatore economico che fotografa il livello del tenore complessivo del nucleo familiare, dovrà essere quello cosiddetto ordinario, quindi riferito al reddito complessivo familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente. In alternativa si potrà ricorrere a quello corrente alla presenza di particolari circostanze, quali la sospensione, la riduzione o la perdita dellattività lavorativa, linterruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari o una diminuzione superiore al 25 % del reddito familiare complessivo, oltre che una diminuzione superiore al 20 % della situazione patrimoniale in rapporto allIsee ordinario.
A completare le condizioni che delimitano la domanda è necessario che limmobile acquistato sia adibito ad abitazione e non sia di lusso, pertanto dovrà appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:
– A/2 (abitazioni di tipo civile);
– A/3 (abitazioni di tipo economico);
– A/4 (abitazioni di tipo popolare);
– A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare);
– A/6 (abitazione di tipo rurale);
– A/7 (abitazioni in villini);
– A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per lacquisto delle pertinenze classificate nelle seguenti categorie catastali, anche se limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria:
– C/2 (magazzini e locali di deposito);
– C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
– C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Lacquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dellabitazione principale o con atto separato. Infine, anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria possono accedere comunque al beneficio.
Essenziale poi che lacquirente, solo o congiuntamente al coniuge, non sia titolare dei diritti di proprietà, abitazione, uso e usufrutto di altra abitazione posta allinterno del territorio dello stesso Comune. Egli, inoltre, non deve aver usufruito in precedenza dellagevolazione prima casa per altro immobile acquistato nel territorio nazionale; in caso contrario, esso deve essere venduto o donato entro un anno dalla data del nuovo acquisto. Se la residenza è differente rispetto alla precedente il beneficiario dovrà provvedere allo spostamento della stessa nel nuovo Comune entro 18 mesi dal rogito. Prendendo in considerazione lipotesi in cui gli acquirenti o mutuatari della prima casa di cui trattasi siano più di uno, tutti dovranno necessariamente presentare i requisiti richiesti dalla normativa.
La domanda di accesso al bonus fiscale potrà essere presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente alliniziativa a cui si richiede il mutuo, utilizzando lapposita modulistica facilmente reperibile online. Non sarà necessario presentare documentazioni, ma sarà sufficiente dichiarare nel rogito notarile che lacquirente intende avvalersi dellagevolazione, attestando di avere un valore Isee non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla. Potrebbe accadere che in seguito alla presentazione dellistanza lAgenzia delle Entrate riscontri linsussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prevedendo il recupero delle imposte dovute, lapplicazione degli interessi, nonché lirrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per lipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa dallarticolo 20 del DPR n. 601 del 1973. Le conseguenze dovranno essere differenziate a seconda dei motivi: in caso di insussistenza dei requisiti, come, ad esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, limposta di registro sarà recuperata nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dellarticolo 10, comma 3, del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, mentre in relazione ad un atto di acquisto di un immobile soggetto a IVA, se si riscontra linsussistenza dei requisiti verrà meno il credito dimposta, oltre allapplicazione di sanzioni e interessi, restando ferma lapplicazione dellIVA con laliquota del 4%. Da ultimo, nei casi di dichiarazione mendace, resa nellatto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti, mancato trasferimento della residenza nei termini previsti, oppure alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro lanno o anche mancata alienazione della precedente prima casa entro lanno dallacquisto della nuova prima casa le sanzioni sono più severe. Infatti, limposta di registro sarà determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 5019 euro ciascuna, oltre allapplicazione dinteressi e sanzioni. Limposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2% e verrà recuperato anche il credito dimposta, insieme a interessi e sanzioni.
I presupposti per poter chiedere il beneficio sono letà inferiore ai 36 anni in riferimento alla stipula del contratto di compravendita ed un Isee non superiore a 40.000 euro annui. LIsee, indicatore economico che fotografa il livello del tenore complessivo del nucleo familiare, dovrà essere quello cosiddetto ordinario, quindi riferito al reddito complessivo familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente. In alternativa si potrà ricorrere a quello corrente alla presenza di particolari circostanze, quali la sospensione, la riduzione o la perdita dellattività lavorativa, linterruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari o una diminuzione superiore al 25 % del reddito familiare complessivo, oltre che una diminuzione superiore al 20 % della situazione patrimoniale in rapporto allIsee ordinario.
A completare le condizioni che delimitano la domanda è necessario che limmobile acquistato sia adibito ad abitazione e non sia di lusso, pertanto dovrà appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:
– A/2 (abitazioni di tipo civile);
– A/3 (abitazioni di tipo economico);
– A/4 (abitazioni di tipo popolare);
– A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare);
– A/6 (abitazione di tipo rurale);
– A/7 (abitazioni in villini);
– A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per lacquisto delle pertinenze classificate nelle seguenti categorie catastali, anche se limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria:
– C/2 (magazzini e locali di deposito);
– C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
– C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Lacquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dellabitazione principale o con atto separato. Infine, anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria possono accedere comunque al beneficio.
Essenziale poi che lacquirente, solo o congiuntamente al coniuge, non sia titolare dei diritti di proprietà, abitazione, uso e usufrutto di altra abitazione posta allinterno del territorio dello stesso Comune. Egli, inoltre, non deve aver usufruito in precedenza dellagevolazione prima casa per altro immobile acquistato nel territorio nazionale; in caso contrario, esso deve essere venduto o donato entro un anno dalla data del nuovo acquisto. Se la residenza è differente rispetto alla precedente il beneficiario dovrà provvedere allo spostamento della stessa nel nuovo Comune entro 18 mesi dal rogito. Prendendo in considerazione lipotesi in cui gli acquirenti o mutuatari della prima casa di cui trattasi siano più di uno, tutti dovranno necessariamente presentare i requisiti richiesti dalla normativa.
La domanda di accesso al bonus fiscale potrà essere presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente alliniziativa a cui si richiede il mutuo, utilizzando lapposita modulistica facilmente reperibile online. Non sarà necessario presentare documentazioni, ma sarà sufficiente dichiarare nel rogito notarile che lacquirente intende avvalersi dellagevolazione, attestando di avere un valore Isee non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla. Potrebbe accadere che in seguito alla presentazione dellistanza lAgenzia delle Entrate riscontri linsussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prevedendo il recupero delle imposte dovute, lapplicazione degli interessi, nonché lirrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per lipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa dallarticolo 20 del DPR n. 601 del 1973. Le conseguenze dovranno essere differenziate a seconda dei motivi: in caso di insussistenza dei requisiti, come, ad esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, limposta di registro sarà recuperata nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dellarticolo 10, comma 3, del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, mentre in relazione ad un atto di acquisto di un immobile soggetto a IVA, se si riscontra linsussistenza dei requisiti verrà meno il credito dimposta, oltre allapplicazione di sanzioni e interessi, restando ferma lapplicazione dellIVA con laliquota del 4%. Da ultimo, nei casi di dichiarazione mendace, resa nellatto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti, mancato trasferimento della residenza nei termini previsti, oppure alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro lanno o anche mancata alienazione della precedente prima casa entro lanno dallacquisto della nuova prima casa le sanzioni sono più severe. Infatti, limposta di registro sarà determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 5019 euro ciascuna, oltre allapplicazione dinteressi e sanzioni. Limposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2% e verrà recuperato anche il credito dimposta, insieme a interessi e sanzioni.
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