Compro casa e la intesto a mio figlio, ecco il trucco per non pagare le tasse: tutti i vantaggi e quali sono i rischi

Pubblicato il: 31/03/2024

Per chi ha dei figli e desidera acquistare loro un immobile, la legge italiana prevede la possibilità di farlo e, al contempo, di risparmiare sulle tasse e mettere il bene al sicuro da possibili creditori.
L’istituto mediante il quale ciò viene reso possibile è quello della donazione, prevista dall’art. 769 del c.c., grazie al quale i genitori, per puro spirito di liberalità, potranno intestare l’appartamento da loro acquistato ad uno (o più) dei propri figli.

Così facendo, qualora i genitori già siano proprietari di altri beni immobili, potranno usufruire del cosiddetto “bonus prima casa”, ossia delle agevolazioni previste dall’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della prima casa. Infatti, grazie a tale bonus, vengono ridotti gli importi di imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre che dell’IVA.

Per la prima casa, infatti, purché non sia classificabile come bene di lusso, il pagamento dell’imposta di registro avverrà nella misura del 2%, invece del 9% previsto per gli immobili non adibiti a prima casa; le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno a 50 euro ciascuna e l’IVA, nel caso in cui l’appartamento venga acquistato direttamente dal costruttore, viene ridotta dal 10% al 4%.
Tali agevolazioni sono fruibili dall’intestatario del bene immobile che vi trasferisca la residenza nei 18 mesi successivi all’acquisto.

Oltre al vantaggio delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, intestare un appartamento ai propri figli presenta un ulteriore beneficio: la possibilità di sottrarre il bene ad eventuali, futuri pignoramenti da parte dei creditori.
A proposito di tale aspetto, è necessario operare una precisazione: per poter “mettere al sicuro” l’appartamento, evitando che venga sottoposto a pignoramento dai creditori dei genitori donanti, la donazione dev’essere fatta quando ancora i debiti non esistono. Questo in quanto la donazione, quando il donante ha già dei debiti, rischia di non produrre effetti nei confronti dei creditori i quali, entro un anno dalla donazione, potranno aggredire il bene donato con pignoramento, oppure esercitare un’azione revocatoria in Tribunale anche dopo che sia trascorso l’anno.

Le modalità della donazione dipendono dall’ipotesi che si verifica:

• Donazione diretta: quando l’immobile è già di proprietà dei genitori e questi decidono di trasferirne la proprietà al figlio;

• Donazione indiretta: quando l’immobile viene comprato dal figlio con denaro dei propri genitori.

La possibilità di usufruire del bonus prima casa, naturalmente, si verifica solo quando il figlio che riceve la casa in donazione non sia già proprietario di altri immobili.

Quello che potrebbe sembrare un “trucco”, in realtà non lo è: è perfettamente legittimo, ma non presenta solo vantaggi. Infatti, intestando un immobile ad un figlio maggiorenne, i genitori non avranno diritto a viverci, a meno che nell’atto di donazione non sia specificato il diritto di usufrutto in capo ai genitori. Inoltre, non avranno diritto a riscuotere eventuali canoni di locazione o i frutti scaturenti dal bene donato.

Qualora il figlio donatario sia minorenne, anche quando i genitori esercitino entrambi la responsabilità genitoriale, essi non potranno procedere alla vendita dell’immobile se tale operazione non viene prima autorizzata dal giudice tutelare, che la autorizzerà solo quando si dimostri che è assolutamente necessario per l’interesse del minore.
Tuttavia, in caso di donazione di immobile al figlio minorenne, i genitori manterranno il diritto di usufrutto sul bene – anche se non specificato nell’atto di donazione – sino al raggiungimento della maggiore età da parte del figlio, oppure sino a quando il minore non sarà emancipato.


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