Condominio, non devi più pagare per coprire i debiti dei condomini morosi, se non in casi eccezionali: nuova sentenza

Con la sentenza n. 1822 del 4 febbraio scorso, il Tribunale di Napoli ha ribadito un principio di grande rilievo pratico. L'assemblea condominiale non può imporre a un condomino, in regola con i pagamenti, di coprire stabilmente i debiti dei morosi. Al più, in casi del tutto eccezionali, può chiedere un'anticipazione temporanea, destinata però a essere restituita, o comunque conguagliata.

Nel caso concreto, affrontato dal giudice campano, un condomino aveva impugnato in tribunale una delibera assembleare, adottata per far fronte a un pignoramento avviato dal fornitore di energia, a seguito di bollette rimaste insolute. Questi i punti chiave, che riassumono la vicenda:

In assemblea veniva respinta la richiesta del condomino, mirata alla restituzione delle somme. Come si legge nella sentenza campana, l'adunanza sosteneva, infatti, che si trattasse di importi richiesti "per la prima volta" o, comunque, di incrementi di costi non preventivati. Non dandosi per vinto, il condomino scelse di fare ricorso in tribunale, ai fini dell'annullamento della delibera. E il giudice napoletano gli ha dato ragione.

Infatti la decisione è stata annullata perché valutata illegittima, tenuto conto della chiarezza dei fatti contabili. Dalla documentazione prodotta in giudizio è emerso che le fatture contestate si riferivano proprio agli anni 2014-2015 e che l'uomo, effettivamente, aveva già pagato le proprie quote. Al contempo, agli atti non risultava alcuna prova di un collegamento tra i maggiori costi, sopportati dal condomino, e sopravvenienze o spese straordinarie, non preventivate. Anzi, la magistratura sottolineava un'anomalia di spese – emerse a distanza di ben dieci anni – e senza essere mai comparse nei rendiconti precedenti.

Il tribunale ha trovato una differente spiegazione alla situazione. Più semplicemente, il debito si era creato per il mancato pagamento da parte di alcuni condomini. Ma, in casi come questi, la legge non consente di trasferire le morosità sui condomini virtuosi. In sostanza, per il giudice campano:

Attenzione però, questo non vuol dire che non sia mai possibile chiedere soldi ai condomini in regola. Infatti, la sentenza n. 1822 del Tribunale di Napoli chiarisce un punto molto importante. In linea generale, i debiti dei morosi non possono essere suddivisi tra i condomini solventi. Tuttavia, la giurisprudenza ha ammesso alcune specifiche eccezioni, ossia in caso di unanimità dei consensi, oppure di effettiva e improrogabile urgenza, ad esempio per evitare un'esecuzione forzata o la sospensione di servizi essenziali.

In vicende come questa, rileva il secondo comma dell'art. 63 delle disp. att. c.c.. La norma prevede che il creditore del condominio possa agire contro i condomini, in regola con i pagamenti, soltanto dopo aver escusso i morosi. Il Tribunale di Napoli ha usato tale disposizione come parametro sistematico. Perciò, se il legislatore tutela il condomino virtuoso, nei rapporti esterni con i creditori, non è coerente che l'assemblea possa scavalcare questa protezione, tramite una mera delibera. In altre parole, l'adunanza non può aggirare la tutela prevista dalla legge, scaricando sul condomino virtuoso il peso della morosità altrui.

Dalla giurisprudenza è ammessa l'anticipazione sì, ma esclusivamente se temporanea – e con restituzione delle somme ai condomini in regola o compensazione in sede di conguaglio. Inoltre, l'eventuale delibera assembleare deve sempre motivare, in modo puntuale, l'urgenza concreta.

Nel caso esaminato dal giudice di Napoli, invece, non era stata dimostrata alcuna urgenza effettiva, né era stato previsto alcun meccanismo di restituzione. Non solo: l'assemblea aveva escluso la possibilità di recuperare quanto versato. Conseguentemente, la magistratura si è pronunciata per l'annullamento della delibera.

Il principio giurisprudenziale di fondo è quello affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9148/2008), sintetizzabile nei seguenti termini:

La pronuncia in oggetto invita anche a chiedersi che cosa deve fare l'assembla, in caso di morosità, per agire in conformità alla legge. Ebbene, dal punto di vista pratico, se il condominio si trova con scoperture di cassa dovute a morosi, l'adunanza deve:

In mancanza di ciò, la delibera rischia di essere annullata se impugnata nei termini previsti dall'art. 1137 del c.c..

Ricapitolando, il messaggio alla generalità dei cittadini è chiaro: se hai pagato regolarmente le tue quote, non puoi essere costretto a pagare anche quelle dei morosi, salvo casi davvero eccezionali e in via temporanea. Perciò, se l'assemblea approva una delibera che ti addebita somme già pagate, ti impone di coprire stabilmente le morosità altrui, non prevede restituzione o compensazione – e non dimostra un'urgenza reale – puoi impugnare la delibera innanzi al tribunale civile, per farla annullare.

In conclusione, la pronuncia in oggetto rappresenta un significativo richiamo ai limiti dei poteri assembleari e alla tutela dei condomini in regola con i pagamenti. Ne consegue che l'equilibrio tra esigenze di cassa, come pure il rispetto delle regole legali, non può essere sacrificato con una semplice votazione a maggioranza.