Debiti col fisco, l’Agenzia delle Entrate può iscrivere l’ipoteca anche sulla prima casa: ecco in quali casi è possibile

Pubblicato il: 30/03/2024

Nel linguaggio giuridico l’ipoteca rappresenta il diritto reale di garanzia che “attribuisce al creditore il diritto di espropriare […] i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione” e che può essere “legale, giudiziaria o volontaria” (art. 2808 c.c.).

L'ipoteca, insieme al fermo amministrativo, rappresenta una delle misure cautelari di cui l'Agenzia delle Entrate-Riscossione può avvalersi nel caso in cui risultino debiti del contribuente.

Tuttavia, quando il creditore è il Fisco, esistono delle condizioni (e delle limitazioni) che devono essere osservate.

Innanzitutto, rileva l’entità del debito: l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca solo per debiti superiori a 20mila euro e per un importo pari al doppio del credito complessivo per cui si procede (ad esempio: in presenza di un debito di 40mila euro, l’ipoteca sarà iscritta per 80 mila euro).

Affinché, tuttavia, l’Agenzia possa validamente iscrivere ipoteca è necessario che proceda a notificare al contribuente un preavviso di ipoteca, con il quale invita quest’ultimo a pagare le somme dovute entro 30 giorni avvertendolo che, in caso di omesso pagamento, si procederà all’iscrizione dell’ipoteca legale su uno o più immobili previamente individuati.

Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca, oltre che sugli immobili che risultino di piena ed esclusiva proprietà del debitore, anche:
– sugli immobili in comproprietà: in questo caso l'ipoteca sarà iscritta sulla quota di immobile che spetta al debitore, nonché,
– sulla "prima casa" o, più correttamente, l’immobile destinato ad abitazione principale del contribuente e della propria famiglia.

A differenza del pensiero comune, infatti, il Fisco può iscrivere ipoteca sulla prima casa anche qualora non ricorrano i presupposti per procedere ad espropriazione forzata: difatti i limiti per iscrivere ipoteca (debiti superiori a 20mila euro) e i limiti per procedere in via esecutiva (debiti superiori a 120mila euro) vanno tenuti ben distinti.

È possibile evitare l’iscrizione dell’ipoteca?
La risposta è sì.
Il contribuente può evitare l’iscrizione di ipoteca sul proprio immobile se, entro i 30 giorni successivi alla notifica del preavviso di ipoteca:

  • paghi integralmente o parzialmente (in modo da far scendere il debito sotto la soglia dei 20mila euro) le somme richieste;
  • chieda la rateizzazione delle somme a debito;
  • presenti un’istanza di sgravio o sospensione (nei casi previsti dalla legge).

Quali conseguenze possono derivare dall’iscrizione dell’ipoteca?
Come detto, l’iscrizione di ipoteca rappresenta “solo” una garanzia per il creditore: per ottenere effettivamente il soddisfo del credito sarà necessario proseguire con apposita procedura esecutiva.

La procedura esecutiva prende avvio con il pignoramento che, nel caso qui esaminato, avrà ad oggetto l’immobile (o gli immobili) su cui è stata iscritta ipoteca.

Anche nel caso di pignoramento immobiliare, però, esistono delle limitazioni che Agenzia delle Entrate deve osservare.

In particolare, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l’immobile presenta tutte queste caratteristiche:
(i) è l’unico immobile di proprietà del debitore;
(ii) è adibito ad uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
(iii) non è di lusso.

In tutti gli altri casi, Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile solo se:
(i) l’importo complessivo del debito è superiore a 120mila euro;
(ii) il valore degli immobili del debitore è superiore a 120mila euro;
(iii) sono passati almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito ovvero non ha presentato istanza di sgravio/sospensione. Infatti, è bene tener presente che, anche dopo l’iscrizione dell’ipoteca, resta ferma la possibilità per il contribuente di chiedere la rateizzazione delle somme a debito o la sospensione legale della riscossione nei casi previsti dalla legge.

Il pignoramento immobiliare dell’Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso, che viene notificato al debitore entro i successivi cinque giorni.

La legge prevede che il contribuente, con il consenso di Agenzia delle Entrate-Riscossione, possa vendere personalmente l’immobile pignorato o ipotecato entro i cinque giorni che precedono il primo incanto oppure, nel caso in cui lo stesso non vada a buon fine, entro il giorno precedente al secondo incanto.

In questo caso l’intero corrispettivo sarà versato direttamente all'Agenzia, che utilizzerà l’importo per il saldo del debito e restituirà al debitore l’eventuale somma eccedente entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.


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