Spese condominiali, in alcuni casi non sei più obbligato a pagarle: ecco quali

Pubblicato il: 01/07/2024

Non sei in regola con i pagamenti delle spese condominiali relative ai lavori di manutenzione straordinaria della facciata? Hai acquistato o ereditato un immobile su cui gravano le spese insolute del precedente proprietario?

Anche per le spese condominiali è previsto un limite di tempo entro il quale può essere richiesto il pagamento.
La norma di riferimento va rinvenuta nell'articolo 2948 del codice civile, che stabilisce i seguenti termini di prescrizione:

  • in caso di spese ordinarie, il condominio ha 5 anni di tempo per recuperare le somme dovute;
  • per le spese straordinarie, il condominio ha 10 anni di tempo per recuperare le quote non pagate.

Sono spese ordinarie, ad esempio, quelle relative alla pulizia delle scale, all'illuminazione, alle riparazioni generiche come quelle riguardanti serrature e sostituzione di lampadine. Le spese condominiali straordinarie, invece, riguardano la manutenzione straordinaria, appunto, di beni comuni e la loro ristrutturazione. Le tabelle millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.

La prescrizione può essere interrotta da alcuni atti, dai quali si evince manifestamente la volontà del condominio di richiedere il pagamento delle somme dovute. Tra questi atti rientrano:

  • l'invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con cui si richiede il pagamento delle spese;
  • la notifica di un decreto ingiuntivo;
  • qualsiasi atto giudiziale avviato per il recupero del credito.

Quindi, con queste richieste di pagamento formali si azzera la prescrizione, e il termine di cinque anni ricomincia a decorrere dalla data dell'atto interruttivo.

Cosa accade se i termini decorrono e il debito resta insoluto?

Nel caso in cui l’ingiunzione di pagamento e/o il pignoramento dei beni siano stati inefficaci, ricade sugli altri condomini l'onere di coprire la quota del moroso. Il creditore può rivalersi nei confronti dei condomini in proporzione alle quote millesimali. È prevista la possibilità d'istituire un fondo tramite il consenso unanime dei condomini.
Inoltre, sia il compratore che il venditore sono corresponsabili per i pagamenti non effettuati: di conseguenza se, nell’anno del rogito o in quello precedente, le spese non sono state saldate, l’amministratore può richiederle sia al vecchio che al nuovo proprietario (cfr. art. 63 delle disp. att. c.c.).

Quanto alle spese condominiali che deve sostenere l’inquilino, si chiarisce che quest’ultimo è tenuto a corrispondere quelle di manutenzione ordinaria con gli oneri accessori. Sono oneri accessori quelli elencati dall'art. 9 della l. equo canone, tra i quali, ad esempio, i costi relativi al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria e in genere alla fornitura di servizi comuni.
Tuttavia, per l'inquilino, il termine di prescrizione degli oneri accessori dovuti è di soli 2 anni, decorrenti dalla relativa richiesta del proprietario di casa. Quest’ultimo può, comunque, interrompere la prescrizione attraverso una richiesta di adempimento e la costituzione in mora. Si tenga, infine, presente che il mancato pagamento degli oneri accessori legittima il procedimento di sfratto, se il debito totale è pari o superiore a 2 quote del canone di affitto (e il ritardo supera i 60 giorni).


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