Compravendita immobiliare: i rischi da conoscere prima di firmare
Acquistare o vendere un immobile è spesso la transazione economica più importante nella vita di una persona. Eppure molti firmano compromessi o rogiti senza una verifica legale preventiva, esponendosi a rischi evitabili.
Il compromesso (contratto preliminare)
Avvocato immobiliare Latina | Sfratto e condominio | Tasciotti
Vizi e difetti dell’immobile
Il venditore è obbligato a garantire l’acquirente dai vizi occulti (difetti non visibili al momento dell’acquisto). Se emergono vizi dopo il rogito, l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Il termine per denunciare i vizi è 1 anno dalla scoperta; l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia.
La caparra: cosa succede se si recede
Se il venditore si tira indietro dopo il compromesso, deve restituire il doppio della caparra ricevuta. Se è l’acquirente a recedere, perde la caparra versata. L’avvocato verifica la clausola e, ove necessario, agisce per il recupero.
Sfratto per morosità, compravendita immobiliare, controversie condominiali, usucapione: avvocato specializzato a Latina. Studio Tasciotti dal 1890.
Locazioni e sfratto: diritti di proprietari e inquilini
Il contratto di locazione è regolato dalla legge in modo dettagliato. Sia il proprietario che l’inquilino hanno diritti precisi — e i procedimenti per farli valere seguono percorsi specifici.
Sfratto per morosità
Se l’inquilino non paga l’affitto, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità. Si tratta di un procedimento relativamente rapido: il giudice fissa un’udienza (di norma entro 1-2 mesi) in cui l’inquilino può sanare il debito o contestare. Se non lo fa, viene emesso il decreto di rilascio con fissazione della data di esecuzione.
Sfratto per finita locazione
A scadenza del contratto, il proprietario deve comunicare il mancato rinnovo con il preavviso previsto dalla legge (di norma 6 mesi prima). Se l’inquilino non lascia l’immobile, si avvia la procedura di sfratto per finita locazione.
Diritti dell’inquilino
- Ricevere l’immobile in buono stato di manutenzione
- Godere pacificamente dell’immobile senza interferenze del proprietario
- Non essere sfrattato senza regolare procedura giudiziaria
- Diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile (locazioni ad uso abitativo)
Deposito cauzionale
Il proprietario deve restituire il deposito cauzionale entro un termine ragionevole dalla fine della locazione, salvo trattenute documentate per danni o canoni non pagati. Il mancato rimborso può essere contestato in giudizio.
Condominio: controversie e tutela del condomino
Le controversie condominiali sono tra le più frequenti nel diritto civile. Rumori, lavori non autorizzati, delibere assembleari illegittime, spese contestate: il condomino ha più tutele di quanto spesso si creda.
Impugnazione delle delibere assembleari
Una delibera assembleare può essere impugnata davanti al Tribunale se è nulla (es. presa su materie sottratte all’assemblea) o annullabile (es. presa senza il quorum richiesto, o in violazione del regolamento condominiale). Il termine per l’impugnazione delle delibere annullabili è di 30 giorni dalla delibera per i presenti, o dalla comunicazione per gli assenti.
Spese condominiali contestate
Il condomino può contestare le spese se: la delibera che le ha approvate è viziata, il riparto non rispetta le tabelle millesimali, le spese riguardano lavori non necessari o eseguiti senza autorizzazione assembleare.
Immissioni (rumori, odori, fumi)
Le immissioni che superano la normale tollerabilità (valutata in relazione alla zona) sono vietate. Il condomino danneggiato può chiedere la cessazione delle immissioni e il risarcimento del danno. La soglia di tollerabilità va provata, spesso con perizia fonometrica.
⚠ L’amministratore di condominio L’amministratore ha precisi obblighi di rendiconto e gestione. Se non convoca l’assemblea, non rende il conto, o gestisce i fondi in modo scorretto, può essere revocato dall’assemblea o — in caso di gravi irregolarità — dal Tribunale su ricorso di anche un solo condomino.
Usucapione: acquisire la proprietà col possesso prolungato
L’usucapione è un istituto che consente di acquistare la proprietà di un bene (immobile o mobile) attraverso il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per un periodo stabilito dalla legge.
Quando si applica
L’usucapione ordinaria degli immobili richiede 20 anni di possesso continuato e in buona fede. Esistono forme abbreviate (10 anni) per chi ha acquistato in buona fede da chi non era il vero proprietario, con atto trascritto.
Come si fa valere
L’usucapione non opera automaticamente: deve essere accertata dal Tribunale con sentenza (o, in alcuni casi, con atto notarile se tutte le parti concordano). La sentenza va poi trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
Situazioni tipiche
- Terreni di confine occupati de facto per decenni
- Immobili ereditati senza atto formale, posseduti a lungo
- Beni abbandonati dal proprietario e gestiti da terzi
Abusi edilizi e difformità urbanistiche
Un immobile con abusi edilizi non sanati può creare seri problemi in sede di compravendita, successione o richiesta di mutuo. È importante capire cosa si può regolarizzare e cosa no.
Tipi di abuso edilizio
- Difformità catastali: lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale (problema risolvibile con aggiornamento catastale)
- Difformità urbanistiche: l’immobile non corrisponde al titolo edilizio (permesso di costruire, DIA, ecc.) — più grave
- Costruzione totalmente abusiva: realizzata senza alcun titolo — può comportare ordine di demolizione
Condono e sanatoria
Alcune difformità possono essere sanate tramite sanatoria ordinaria (se l’opera era conforme alla normativa al momento della costruzione) o attraverso i condoni edilizi. Lo Studio valuta caso per caso la percorribilità della regolarizzazione.
⚠ L’abuso blocca la compravendita Un immobile con abusi edilizi non sanati non può essere validamente trasferito. Il rogito notarile potrebbe essere nullo o annullabile. Prima di comprare o vendere, fai sempre verificare la conformità urbanistica e catastale.
Lo Studio associato, sin dal 2012, ha ottenuto la certificazione del sistema di gestione per la qualità, ora secondo la norma UNI EN ISO 9001: 2015 per “Attività legale in ambito civile, contenzioso civile, contenzioso bancario e recupero crediti”, precedentemente secondo la norma UNI EN ISO 9001:2008.
Il Sistema di Gestione per la Qualità rappresenta per lo Studio una regola ed una convinzione per condurre e gestire la propria organizzazione, mirando al miglioramento progressivo a lungo termine delle prestazioni.
Per il Sistema di gestione per la Qualità è stato utilizzato un approccio basato sui processi, poiché questa metodologia permette un mezzo di facile identificazione e gestione delle opportunità di miglioramento nell’ottica del PDCA (plan, do, check, act).